ITE (Inspección Técnica de Edificios): guía completa

Si tu comunidad ha recibido un aviso del Ayuntamiento o este año te toca pasar la ITE, es normal que te asalten tres dudas: cuánto cuesta, cuánto plazo hay y qué pasa si el resultado es desfavorable. Un error de calendario puede acabar en multa, y un informe desfavorable puede significar obras que nadie tenía previstas.

En esta guía resolvemos esas dudas con la normativa vigente en Madrid y con el criterio de quienes inspeccionamos edificios. Verás cuándo es obligatoria la ITE, en qué se diferencia del IEE, cómo se tramita paso a paso, qué honorarios son razonables y qué sanciones se pueden evitar. Si prefieres que nos encarguemos nosotros, puedes ver nuestros servicios de arquitectura o escribirnos directamente.

Una aclaración antes de empezar: los plazos que detallamos son los de Madrid capital, que se rigen por su ordenanza municipal. Si tu edificio está en otro municipio de la Comunidad, más abajo te explicamos qué comprobar.

¿Qué es la ITE y qué revisa el técnico?

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es una revisión obligatoria que comprueba las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato de un edificio y determina qué obras de conservación o rehabilitación hacen falta. Es una inspección visual que firma un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico), pensada para detectar riesgos antes de que se conviertan en un problema para los vecinos o para quien pasa por la calle.

El técnico revisa, como mínimo, la estructura y la cimentación, las fachadas interiores, exteriores y medianerías, las cubiertas y azoteas, las redes generales de fontanería y saneamiento y los elementos de accesibilidad. Presta especial atención a lo que podría desprenderse, como cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales.

Si la inspección visual no basta para valorar con rigor algún elemento, el Ayuntamiento recomienda realizar pruebas o ensayos complementarios antes de firmar el acta. El resultado es un documento que deja por escrito el estado real del edificio, y eso protege tanto a la propiedad como a los vecinos.

¿Cuándo es obligatoria la ITE en Madrid?

En Madrid capital, la ITE es obligatoria para los edificios con más de 30 años de antigüedad, y la primera acta debe presentarse en el año siguiente a aquel en que cumplen esa edad. Esos 30 años se cuentan desde la terminación de la obra de nueva planta o de una rehabilitación con reestructuración general o total. El plazo de presentación es el año natural, es decir, hasta el 31 de diciembre.

A partir de la primera, la inspección se repite cada 10 años, contados desde el año de la obligación y con independencia de cuándo se presentó el acta o de lo que tardaran en subsanarse las deficiencias. Para conocer el año exacto de tu edificio, el Ayuntamiento ofrece una consulta de obligaciones ITE e IEE. Cuando una comunidad de vecinos nos encarga una ITE, lo primero que hacemos es confirmar en el Ayuntamiento el año exacto de la obligación, porque no siempre coincide con la fecha que la comunidad tiene en mente.

Mucha información que circula habla de 50 años. Ese umbral corresponde al IEE de los edificios residenciales colectivos, no a la ITE de Madrid capital, y mezclarlos es el origen de muchos errores de calendario. Si tu edificio está fuera de Madrid capital, comprueba la ordenanza de tu ayuntamiento: a falta de norma propia se aplica la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, que también fija los 30 años.

¿Qué diferencia hay entre la ITE y el IEE?

La ITE comprueba el estado de conservación del edificio, mientras que el IEE (Informe de Evaluación de Edificios) añade a esa revisión la accesibilidad y la eficiencia energética. Ambos los firma un técnico competente y se renuevan cada 10 años.

En Madrid capital, los edificios de vivienda colectiva con más de 50 años deben presentar el IEE en un plazo máximo de cinco años desde que alcanzan esa antigüedad, salvo que antes les toque renovar la ITE, en cuyo caso el IEE la sustituye. Además, si vas a solicitar ayudas públicas para obras de conservación, accesibilidad o eficiencia energética, el IEE debe estar presentado antes de pedirlas, sea cual sea la antigüedad del edificio.

¿Cómo se pasa la ITE paso a paso?

Para pasar la ITE hay que seguir seis pasos, desde confirmar el año de la obligación hasta presentar el acta con su justificante de entrada. Este es el recorrido habitual que seguimos con las comunidades de vecinos y con los propietarios particulares:

1. Confirma el año de la obligación. Consulta en el Ayuntamiento qué año le corresponde a tu edificio y no te fíes de la fecha que recuerdes de la anterior inspección.
2. Aprueba el encargo. En una comunidad, la junta acuerda contratar al técnico y reparte el coste. En un edificio de un solo propietario, la decisión es directa.
3. Encarga la inspección a un técnico competente. Debe ser arquitecto o arquitecto técnico, y conviene pedir un presupuesto por escrito que detalle qué incluye.
4. Visita y revisión del edificio. El técnico recorre fachadas, patios, cubierta, estructura visible y redes comunes. Si algo no se puede valorar a simple vista, propone ensayos complementarios.
5. Redacción y presentación del acta. El técnico cumplimenta el acta en el modelo oficial y se registra ante el Ayuntamiento. Guarda siempre el justificante de entrada: sin él, a efectos administrativos la inspección no figura como presentada.
6. Si el resultado es desfavorable, subsana. Se ejecutan las obras que se ordenen y se acredita después que las deficiencias están corregidas.

El paso que más se descuida es el quinto. Nuestro consejo es pedir al técnico una copia del acta y del justificante el mismo día de la presentación, porque son la prueba de que cumpliste en plazo si algún día el Ayuntamiento lo reclama.

¿Qué pasa si la ITE sale desfavorable?

Si la ITE sale desfavorable, hay que ejecutar las obras que el Ayuntamiento ordene y acreditar después que las deficiencias están subsanadas. Un resultado favorable significa que el edificio está en buen estado o tiene deficiencias leves, y uno desfavorable, que existen defectos que exigen intervención.

En la práctica, una ITE desfavorable rara vez es una sorpresa. En nuestras últimas visitas de obra hemos visto que las deficiencias que más se repiten en edificios de esta antigüedad están en fachadas, cubiertas y redes de saneamiento, es decir, en elementos comunes que llevan años sin mantenimiento. Tras un resultado desfavorable, el Ayuntamiento puede visitar el edificio antes de emitir la orden de ejecución con las obras concretas que hay que hacer.

Las obras de subsanación pueden necesitar permiso municipal, y te lo explicamos en nuestra guía de licencia de obra en Madrid. Si lo que aparece es un problema de fondo, conviene valorar cuándo es necesaria una rehabilitación integral, y si hay daños estructurales el técnico puede pedir un cálculo de estructuras que justifique la solución.

¿Cuánto cuesta la ITE en Madrid?

El precio de una ITE en Madrid no tiene tarifa oficial y, como estimación de mercado, va desde unos 150 euros en una vivienda unifamiliar pequeña hasta unos 1.200 euros en un bloque grande, sin IVA. Los honorarios son libres y dependen del tamaño del edificio, del número de viviendas y locales y de la dificultad de acceso a cubiertas y patios.

Estas cifras son estimaciones de mercado, no tarifas oficiales, y conviene tomarlas como referencia para comparar presupuestos. Desconfía de ofertas muy por debajo de ese rango: una inspección rigurosa requiere tiempo, conocimiento técnico y responsabilidad civil. Y no olvides que el coste del informe es una parte pequeña del conjunto, porque las obras de subsanación, si el resultado es desfavorable, suponen una partida bastante mayor.

¿Qué multas hay por no presentar la ITE a tiempo?

Si no presentas la ITE en plazo, el Ayuntamiento de Madrid puede imponer multas coercitivas escalonadas de 1.000, 2.000 y 3.000 euros y, si el incumplimiento persiste, realizar la inspección de oficio a costa de la propiedad. Los importes son los habituales según la ordenanza, pero conviene confirmar la cuantía vigente con el Ayuntamiento antes de tomar decisiones.

Más allá de las multas, tener la ITE sin presentar puede complicar una compraventa o la financiación de la vivienda, y pasar el plazo con el edificio en mal estado multiplica el riesgo de que una deficiencia pequeña acabe siendo una obra urgente. La forma más barata de evitarlo es actuar el año que corresponde, no el siguiente.

Preguntas Frecuentes sobre la ITE

¿Puedo adelantar la ITE para quitármela de encima?

Puedes presentarla antes, pero no te servirá para cambiar el calendario: según el Ayuntamiento de Madrid, las inspecciones presentadas antes del plazo no modifican los períodos en los que hay que acreditarla. Por eso conviene hacerla en el año que corresponde.

¿Una vivienda unifamiliar también tiene que pasar la ITE?

En principio sí. En Madrid capital deben inspeccionarse los edificios de más de 30 años con independencia de quién sea la propiedad, y la obligación recae en el titular. Para salir de dudas, comprueba tu inmueble en la consulta ITE e IEE del Ayuntamiento.

¿El técnico tiene que entrar en mi vivienda?

Por regla general no. La ITE se centra en los elementos comunes (fachadas, cubierta, estructura, patios e instalaciones generales) y solo se accede a viviendas particulares si el técnico lo considera necesario por algún indicio de daño.

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Guillermo Paniagua Arquitecto

Con más de 20 años como arquitecto, me centro proyectar, diseñar y dirigir la construcción o el mantenimiento de edificios, urbanizaciones, estructuras urbanísticas y ciudades para dar vida a espacios acogedores, funcionales y sostenibles que mejoren la calidad de vida de las personas que los usan o habitan.

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